Surface habitable : intégration des escaliers dans le calcul [+Astuce]

Les marches d’un escalier ne comptent pas dans la surface habitable selon la loi, mais le palier situé à l’étage, lui, est pris en compte. Cette distinction, souvent négligée lors des calculs, peut fausser une estimation et compliquer une vente immobilière.Les règles varient entre les différentes législations, comme la loi Carrez et la loi Boutin, qui n’intègrent pas les mêmes éléments. Omettre ou ajouter certains espaces peut entraîner des litiges, voire des sanctions administratives. Quelques astuces permettent pourtant d’éviter les erreurs les plus courantes.

Surface habitable : à quoi ça correspond vraiment ?

La surface habitable ne se résume pas à une simple donnée chiffrée sur un acte ou un bail : elle répond à une définition juridique bien cadrée, issue du code de la construction et de l’habitation. Ce texte est sans équivoque : seules les surfaces de plancher pleinement utilisables, débarrassées des murs, cloisons, marches d’escalier, cages, gaines techniques et embrasures de portes ou de fenêtres, entrent en compte. Tout ce qui ne sert pas à vivre ou se déplacer au quotidien est d’office laissé de côté.

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Un critère fait figure de juge de paix : la hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Si cette hauteur n’est pas atteinte, la partie concernée est écartée, point final. C’est cette exigence qui conditionne la prise en compte des combles, mezzanines ou placards dans le calcul. À l’inverse, aucun doute : caves, garages, balcons, terrasses, sous-sols : tous ces espaces complémentaires sont systématiquement ignorés.

Pour clarifier ce qui mérite d’être inclus ou non lors du mesurage :

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• Inclus : pièces principales comme la chambre, le salon, la cuisine, la salle de bains, le couloir, les placards ou celliers, à chaque fois que la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m et que l’espace fait bien partie du logement.
• Exclus : escaliers (marches et cages), murs, cloisons, gaines, embrasures, combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, vérandas, balcons, terrasses, locaux communs, ainsi que toute portion dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Les professionnels, diagnostiqueur immobilier ou géomètre, s’appuient sur ces fondations pour réaliser chaque diagnostic immobilier. Cette mention de la surface habitable doit impérativement apparaître dans tous les baux de location et actes de vente, et doit être mise à jour dès que le logement change d’aspect après des travaux.

loi Carrez, loi Boutin : quelles différences pour votre calcul ?

À chaque situation, ses règles : d’un côté, la Loi Carrez ; de l’autre, la Loi Boutin. Toutes deux répondent à des objectifs distincts. La Carrez encadre les ventes en copropriété. La Boutin cible la surface habitable dans les locations principales, vides.

La loi Carrez s’attache à la surface privative : on mesure les planchers, on retranche murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures. Particularité à connaître, les combles non aménagés sont intégrés si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m et que la surface fait au moins 8 m². Certains sous-sols, s’ils ne sont ni caves ni garages et remplissent certains critères, peuvent également compter. L’objectif : garantir à l’acheteur une information fiable au moment d’acheter un lot de copropriété grâce à la mention de la surface loi Carrez.

La loi Boutin, elle, se focalise sur la seule surface vraiment dédiée à la vie quotidienne. Pas de sous-sol, pas de véranda, pas de garage ni remise, combles non aménagés, balcons, terrasses, tous ces espaces sont d’emblée exclus. Seules les pièces à vivre, avec une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum, sont prises en compte. Le résultat : une surface toujours plus faible que celle calculée par la Carrez, exigée pour les baux de location.

Dans les faits, le périmètre varie : la Carrez voit large, la Boutin recentre sur le strict nécessaire à l’habitation. Il existe d’autres méthodes, surface utile, surface corrigée ou surface de plancher, qui obéissent à des critères encore différents, souvent réservés à l’urbanisme ou à la gestion locative. Bien vérifier le champ d’application avant de signer évite les mauvaises surprises, financières ou juridiques.

Escalier, mezzanine, placards… ce qui compte (ou pas) dans la surface habitable

Le sort de l’escalier dans le calcul de la surface habitable a déjà donné lieu à bien des discussions. Pourtant, la réglementation n’admet aucune hésitation : marches, paliers et cage d’escalier sont tous exclus du total. Seule la portion du plancher dégagée, sans emprise de l’escalier, est ajoutée à la valeur officielle.

Pour la mezzanine, le critère reste la hauteur : tant que celle-ci atteint au moins 1,80 mètre, la partie concernée s’ajoute à la surface habitable. Sinon : ignorée. Cette règle, simple en apparence, s’applique à toutes les pièces habitables, qu’il s’agisse de chambre, séjour, cuisine ou combles aménagés.

Dans la pratique, un placard intégré au sein de la cuisine, du couloir ou d’une chambre est compté dans la surface habitable dès lors qu’il respecte la hauteur minimale ; il en va de même pour un cellier attenant ou pour une buanderie interne. Les espaces extérieurs tels que balcons, loggias ou terrasses restent hors-mesure, tout comme caves, garages, remises et locaux communs.

Voici une synthèse claire pour savoir ce qui entre ou sort du décompte :

• Garder dans la surface : toutes les pièces à vivre, mezzanine (hauteur ≥ 1,80 m), placards intérieurs (hauteur ≥ 1,80 m).
• Soustraire systématiquement : murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures, parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m, annexes non habitables.

Le calcul de la surface habitable réclame rigueur et méthode. S’en remettre à un diagnostiqueur immobilier ou un géomètre offre la garantie de respecter la réglementation, peu importe que l’on s’apprête à vendre ou à louer. Toute transformation des espaces nécessite un nouveau pointage.

Exemple concret et astuce pour ne pas se tromper dans vos mesures

Considérons un exemple : un appartement à Paris affichant 65 m². Avant toute location, le propriétaire s’attache à contrôler la surface habitable. Il procède pièce par pièce, ruban de mesure à la main, en ne conservant que les volumes dont la hauteur sous plafond atteint ou dépasse 1,80 m. Salon, chambre, cuisine et salle de bains peuvent être comptabilisés dans leur intégralité. Le palier de l’escalier, pourtant pratique au quotidien, est rigoureusement exclu, tout comme les marches ou la cage d’escalier.

À l’étage, la situation se corse avec une mezzanine de 7 m². Seules 5 m² sont supérieures à la hauteur requise : c’est ce chiffre et rien d’autre qui sera conservé. Quant aux placards intégrés, s’ils sont accessibles depuis la pièce de vie et suffisamment hauts, ils s’ajoutent à la surface retenue pour l’habitation.

En cas d’hésitation, solliciter un diagnostiqueur ou un géomètre permet d’obtenir une mesure fiable. Un écart supérieur à 5 % sur la surface habitable peut entraîner pour le locataire ou l’acheteur une demande de diminution du loyer ou du prix.

Pour fiabiliser votre propre relevé, la solution tient en un tableau clair pour chaque pièce : nom, surface, hauteur sous plafond constatée, éléments à retirer (murs, escaliers, embrasures). Cet outil, visuel et ordonné, sécurise la signature d’un bail de location ou d’un acte de vente.

Un mètre déroulant, quelques minutes de rigueur, une feuille bien remplie : la surface habitable ne se dérobe jamais longtemps, même lorsqu’un notaire vigilant ou un locataire pointilleux s’invite au rendez-vous.